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預期未來一段時間,房價持續高位上

債務協商

漲的可能性將會顯著下降。在這個過程中,需要高度關注房價高位大幅上漲期間購房人加槓桿可能引發的風險。

而此前市場上廣泛流行的「過橋貸」、「首付貸」、「贖樓貸」、「眾籌買房」,以及「轉按揭」等不合規住房融資,雖然便利了住房交易,但實際上加重了購房人的財務負擔,變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。

目前,中國個人住房貸款不良率遠低於其他類型信貸資產,是金融機構持有的優質金融資

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產。但隨著住宅市場理性回歸,需要高度警惕房價高位大幅上漲時期購房人加槓桿可能觸發的「負資產」風險。

中國指數研究院發佈的資料顯示,2016年7月,全中國百城新建住宅平均價格月增1.6

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3%,漲幅較上月擴大0.31個百分點。雖然熱點城市樓市「高溫」似難消退,但政策環境約束已經增強。

本輪熱點城市房價的大幅上漲,應該說在相當程度上受到投資投機性資金的驅動,購房人在房價高位加槓桿的特徵較為明顯。

今年上半年,全中國個人購房貸款餘額新增2.36兆元,約為6月末存量個人購房貸款餘額的14%,比去年同期多增1.25兆元。考慮到存量個人購房貸款因還本付息自然減少的因素,上半年實際新發放個人購房貸款規模要超過2.36兆元。

特別值得注意的是,金融機構在住房抵押貸款發放過程中,往往會過度依賴住房抵押給予貸款的安全邊際,忽視了對借款人收入

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真實性的核實和可持續性的分析。在對借款人收入狀況核實的實務操作中,受銀行委託的協力廠商機構大多通過電話完成形式上的核查。

工商時報【陳濤】

據中國人行金融機構貸款投向資料報告顯示,2016年6月末,全中國個人購房貸款餘額16.55兆元人民幣(下同),年增長30.9%,增速比上季末提高5.4個百分點,比各項貸款增速高16.6個百分點。

近日,中共中央政治局會議提出「要抑制資產泡沫」,部分熱點城市推出調控措施降溫土地市場,金融機構也正逐步改變對房地產項目的風險評估,房地產市場終將回歸於理性。

事實上,1998年住房制度改革以來,中國房

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地產市場並非沒有「負資產」的先例。2013年,由於房價在前期過度炒作後持續下跌,溫州就曾出現不少「負資產」案例。

據香港金管局公布資料,2016

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年第2季香港「負資產」住宅按揭貸款宗數為1,307宗。在2008年國際金融危機期間和2003年第2季「SARS」經濟低迷時,香港「負資產」住宅按揭貸款宗數分別達到10,949宗和105,697宗。

當前中國個人住房按揭貸款的大幅增長,不排除來自部分不符合貸款收入條件購房人群的貢獻。收入狀況的不穩定性,巨大的還本付息負擔,都將構成個人購房貸款的潛在風險因素。特別在住房過快上漲後的理性回歸,很有可能會觸發個人購房貸款的風險,值得高度警惕。

綜合來看,首付款比例所能給予銀行的安全邊際,是以借款人收入狀況及持續性符合個人購房貸款條件為前提的。如果完全依靠抵押資產維持個人購房貸款品質,那麼不僅在法律上存在障礙,而且在市場上處置也存在變現難題。因此,堅守審慎合規,不為房地產市場非理性行為推波助瀾,理應成金融機構的風險經營底線。(本文摘自經濟參考報)
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